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        珠海萬達商管三度向港交所遞交IPO申請

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          作為萬達集團旗下商業物業運營管理的唯一業務主體,珠海萬達商管擁有全球領先的線下商業運營平臺。2022年上半年面對疫情反復帶來的負面影響,公司沒有忽視對經營能力的提升,從加強精細化管理,到全面完善運營機制,以強勁的盈利能力不斷加固業務“護城河”。10月25日,珠海萬達商管第三次向港交所遞表,繼續向IPO沖刺。

          AI財經社

          撰文/ 張瑩

          編輯/ 姜來

          2008年北京奧運會后,中國商業市場迎來了購物中心的井噴式發展。大批新式購物中心的入局,改寫了以傳統商場為主的行業格局。

          然而隨著新型消費需求的提升,現如今,風靡一時的購物中心業態也不靈了。人們涌入購物中心,看中的不僅是shopping這個單一功能,而且還要滿足“吃、玩、逛”等一站式需求。

          為順應當前的市場,購物中心將自身升級為包羅藝術展館、游樂場、親子互動、社交活動等場景的巨型商業體。當一棟棟的現代化建筑承載起人們更多的生活方式,隨之而來的挑戰也變大了。

          面對激烈的競爭壓力,失落的購物中心一邊試圖謀求創新,提升消費者吸引力,一邊也在尋求第三方專業運營商的合作,解決棘手的運營難題。

          今年以來,商業管理的“龍頭”公司萬達商管的生意伙伴明顯多了起來,不僅接管了鑫苑集團、建業集團等部分商業項目的運營管理權,還拿下了北京藍色港灣、五棵松等知名購物中心的項目合作。

          回顧過往的市場變遷,“順勢”是萬達不變的發展主題。從依靠房地產起家,到通過城市綜合體的模式強勢占領市場,再到轉型輕資產戰略,這家企業的發展經歷了多輪變革??v觀萬達商管的發展史,同時也是一部商業地產的更迭史,紀錄著中國商業市場的創新與變革。

          10月25日,萬達商管的子公司——珠海萬達商業管理集團股份有限公司(以下簡稱“珠海萬達商管”)第三次向港交所遞表,顯示上市決心。

          獲益于強大的外拓能力,該公司在管廣場數量增加,推動收入規模進一步提升,2022年上半年收入為134.8億元,較去年同期增長26.7%;上半年凈利潤為40.5億元,較2021年上半年的6.6億元增長517.3%,盈利大幅提升。

          靠新消費體驗激活商圈人氣

          位于北京朝陽商圈內,總建筑面積15萬平的藍色港灣,絕對可以稱得上是北京的地標式購物中心。鼎盛之時,它曾與北京SKP、三里屯太古里和華貿中心并稱“朝陽商圈四美”。

          即使北京已運營14個年頭,藍色港灣也沒有抵過商業大環境帶來的沖擊,在今年將運營權易主。

          其實自2008年藍色港灣開業以來,主打藝術氣質的歐式建筑、以燈光節為代表的IP,曾讓不少年輕人為之圈粉。在商業定位上,藍色港灣曾試圖打造國際最新的第四代購物中心,即生活方式購物中心,靠環境和氛圍吸引消費者。

          這種方式的確在初期贏得許多人的青睞。公開資料顯示,2014年至2017年是藍色港灣客流最旺的好時光。這期間,年客流從1200萬人提升至1800萬人,平均年增長客流達150萬人。

          但2017年之后,藍色港灣的客流增長開始逐漸放緩,甚至出現流失。2018年客流量僅比上一年增加了100萬人,2019年與2018年基本持平,2020年則跌至1550萬人。

          面對實體商業紛紛轉型的浪潮,藍色港灣亟需一次更新。直到2022年5月,藍色港灣等來了它的新運營商——珠海萬達商管。

          2022年5月1日,藍色港灣的管理權將全面移交給萬達,為期20年,“藍色港灣”的名字也繼續沿用下去。

          不同于其他上市商管公司,在第三方項目上,萬達是行業內的強勢提供方。它既能享受二房東般的待遇,又不用支付固定租金,利益分成隨行就市。這種模式下,萬達廣場的平均出租率多年保持在98%以上的水平。

          數據顯示,2018年、2019年及2020年,珠海萬達商管在管商業廣場(不包括停車位)平均出租率為98.8%。進入2022年第一季度,盡管受到了疫情的影響,萬達商業所有自營商場和輕資產商場的總體入駐率仍然高達98.6%。

          而在接管藍色港灣之后,珠海萬達商管對藍色港灣也進行了更加精準化和差異化的定位,將其轉型為“品位商業綜合體”,增加項目文化調性。

          今年國慶期間,藍色港灣在IP升級的基礎上,將藝術與商業相結合的方式,增加商業能力 。比如,打造了光·臨、冬季熱帶雨林、怪獸家族、冰雪奇趣等主題燈光節,提升消費吸引力。

          同時,萬達也在商家的品牌選擇方面進行迭代,選擇符合當下消費潮流趨勢的品牌入駐。比如,深受眾多明星與年輕家長青睞的以色列知名嬰童品牌nununu,在這里開了北京的首家旗艦店,兒童運動生活方式品牌moodytiger也即將入駐。

          運營半年以來,藍色港灣的客流提升效果十分明顯。據官方數據顯示,國慶期間,北京藍色港灣客流量位列前五,甚至比很多熱門景區還熱鬧,單日客流平均超9萬人次,高于平時周末客流。

          萬達方面表示,未來,藍色港灣將持續引進更多重磅國際品牌、海內外設計師品牌及潮流品牌,包括大中華區PUMA全球首發旗艦店、高端品質戶外生活方式品牌KOLON SPORT等。

          輕資產的門檻并不低

          入主藍色港灣,讓外界看到了珠海萬達商管在輕資產運營上的更多可能。

          最近兩年,輕資產風口愈加明顯,賽道上的選手越來越多,比如大悅城、寶龍、華潤、龍湖等玩家也緊跟輕資產趨勢,擴大商業在管面積。珠海萬達商管從加強精細化管理,到全面完善運營機制,以強勁的盈利能力不斷加固業務“護城河”。

          當輕資產變成一個熱門的生意,想要從中分一杯羹并不容易。本質上來講,商業地產不是“一錘子”買賣,更講究長期的商業運營能力,需要考慮運營、設計、管理等多重因素。

          就中國商業地產運營而言,頭部輕資產公司的進入門檻并不低。它要求企業打造過優質的標桿項目,擁有成熟的管理經驗,才能對外將管理能力規?;?,獲取管理溢價。

          也就是說,輕資產實際考察的是企業在原重資產項目的管理經驗上,進一步擴大管理半徑的能力。而作為行業中頭部的商管公司,在由重資產轉為輕資產的路上,萬達已經緩緩走過了7個年頭。

          在商業地產的探索路上,萬達有過不少創新歷程。早在重資產開發模式時,萬達就探索出了一條城市綜合體的新模式,一邊拿地賣房、一邊建商場。這種模式的構想在于,通過綜合體的整個開發運營,拉動區域發展,逐步成為城市新中心。

          2015年,國內房地產企業還在玩轉高周轉的戰略時,王健林首次提出“輕資產”模式,即萬達不提供建設萬達廣場的資金,只負責輸出品牌、輔助設計、建設與運營。

          在當時的王健林看來,中國房地產已走到供需平衡的拐點,躺著掙錢的高利潤時代已經過去,今后房地產要在品牌、定價、營銷等方面都做得好才行。重資產模式雖然還能發展,但難度在加大,要想快速擴大規模,必須轉型輕資產。

          2019年,萬達商管正式宣布,從2021年起不再發展重資產,全面實現輕資產戰略。在之前,它還拉入了騰訊、蘇寧、京東、融創等四家戰投公司入資34億元,獲得了資本市場的青睞。

          這之后,萬達輕資產的規模進一步擴大。規?;瘞淼囊淮髢瀯?,是萬達在招商和運營能力上的整體提升。隨著廣場數量和在管面積的不斷上升,公司積累了大量的品牌及商戶。截至2022年6月30日,線下商戶數量為90236家,線上商戶數量為73855;合作品牌數量持續上升,達到21628個,其中核心品牌數量達到2304個。

          在經過五年的“輕資產”實踐后,如今萬達的輕資產品牌輸出已經形成一套完整的流程和模塊,可以快速復制,為公司帶來源源不斷的利潤和現金流。

          從今年上半年資產和股本收益指標看,珠海萬達商管ROA、ROE由2021年上半年的3.9%、45.5%分別增長至2022年上半年的35.9%、117.5%,輕資產運營模式的優勢逐步釋放。

          而在市場競爭的時代,萬達也在通過一系列創新破局,應對不斷變化的外界環境。2021年初,王健林在內部提出“作品為王,創意無限”的口號,要求集團上下大力開展創新活動。

          商業運營之外,萬達還將重點關注在線上化探索上。比如,引進金融服務和數據支撐萬達廣場的中小微型公司,在萬達廣場、酒店、影城、文旅等生態圈的大數據服務,新能源服務,廣告運營服務等方面進行創新。

          盡管行業正在面臨一定的不確定性,但珠海萬達商管依然扛住了壓力,把負債率降到安全線內。公司資產負債率由2021年6月末的80.4%降低至2022年6月末的68.1%。與此同時,在現金流方面,不考慮賬面約20億元的理財資金,公司賬上現金超過158億元,足以應對未來業務拓展的各項需求。

          存量時代呼喚深度運營

          五年前,因深陷債務困境,王健林不得不以637億元的價格,清倉了萬達76間酒店、13個文旅項目的91%股權,接盤者是融創和富力。

          五年后,萬達的負債率已經減至安全線以下,還清了數千億負債的王健林,這時他最為看重的合作領域之一,便是存量商業項目的運營。

          在存量商業飽和的時代下,存量項目的資產運營迎來發展契機。特別是一二線城市的存量改造,更是市場的“香餑餑”。這些項目自帶“閃光點”,有著低成本、高利潤、成熟商圈等特點,不論是頭部商管公司還是新入局者,都躍躍欲試。

          然而,怎樣把握好存量項目改造的方向和尺度,讓不少商業公司疑惑。商業項目的更新需要因地制宜,但如果不能抓準自身定位、尋求特色,反而容易丟失原先的市場競爭力。

          為了有效激活商業活力,改善購物消費環境,引入珠海萬達商管的輕資產運營,成了不少公司的一致選擇。外界注意到,進入2022年后,珠海萬達商管在接管各個存量商業項目方面,動作頻頻。

          按照管理方式不同,該公司的輕資產模式分為兩種:委托管理和租賃運營。在上述的多個合作中,主要以租賃運營的方式進行輕資產管理。

          最近幾年,珠海萬達商管明顯加快了第三方外拓的步伐。作為一家唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商業運營公司,截至2022年6月30日,珠海萬達商管在196個儲備項目中,有175個來自獨立第三方業主,占比高達89.3%。

          截至2022年上半年,萬達新增8個廣場,且均為第三方項目,其總在管項目從2021年底417個,增至2022年6月30日的425個,而來自獨立第三方業主的項目數量從2021年底的132個,增加到2022年6月30日的140個。

          未來,在國家穩經濟促消費的政策指引下,整體消費市場也將表現出足夠的韌性。對于已累積豐富輕資產運營能力的萬達而言,在經歷市場的多番檢驗后,也將得到飛躍性的發展。

        標簽: 萬達 輕資產 藍色港灣

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